Si adquieres un piso a una empresa o banco, es importante que tengas en cuenta aspectos, como asegurarse que el vendedor es representante de la compañía o saber qué impuestos toca pagar.

  • 5 Cuestiones a tener en cuenta:

 

1-Comprobar que el vendedor es el representante de la empresa.

La Ley atribuye la representación de la sociedad al administrador en función de cómo se determine en los estatutos. Pero la empresa también puede otorgar poderes de representación a personas con la consideración de aperados.

El consejo es que antes de la firma del contrato de compraventa privado, el comprador revise los estatutos de la sociedad, la escritura de nombramiento de administrador o la de apoderamiento, para verificar que la empresa está válidamente representada. También se puede solicitar una nota al registro mercantil para comprobar que el administrador sigue ostentando su cargo.

 

 

2-Comprobar que hay acuerdo de los socios para vender el piso.

Para vender una vivienda considerada activo esencial es necesario que los socios lo hayan acordado en junta general. Tiene tal consideración la vivienda cuyo importe supere el 25% del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado por la mercantil, una exigencia que se introdujo en la Ley de Sociedades de Capital, tras la reforma del año 2014. Además, al margen del valor cuantitativo y aunque el valor no supere el 25% del total de bienes de la sociedad, el inmueble puede tener la consideración de activo esencial para poder venderse.

 

 

3-Entrega de arras a la compañía.

La firma de un contrato privado de compraventa con entrega de dinero en concepto de arras penitenciales es una fórmula frecuente, aunque no garantiza al comprador que la operación se realice. La sociedad vendedora puede vender el piso a otra persona, pero, a cambio, deberá devolver al comprador por duplicado las arras que le entregó. En caso de que la empresa no le entregase las arras por duplicado y se declarara insolvente, el comprador podría perder el piso y el dinero, teniendo que reclamar la devolución de las cantidades entregadas frente a una sociedad insolvente.

 

4-El acta de titularidad real de la sociedad vendedora.

Esto significa que aquellos socios con más de un 25% de participación en la sociedad vendedora deben identificarse obligatoriamente para formalizar la compraventa. Las sociedades creadas después del año 2010 en que entró en vigor la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, ya incorporan en su escritura de constitución el acta de titularidad real. Si la sociedad vendedora es anterior, será necesario disponer del acta que debe formalizarse ante notario. Dicha acta de titularidad real se consigue fácilmente en notaría.

 

 

5-Los impuestos a pagar.

Él impuesto que deberá pagar el comprador por la compra de la casa es el IVA del 10% en caso de que la vivienda sea nueva, y del 4% si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Si lo que se compra es un local comercial o una oficina nueva, el tipo impositivo del IVA es del 21%.

Si es de segunda mano, la transmisión estará exenta de IVA y entonces deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO).

Si el que compra es un empresario o profesional en ejercicio de su actividad, y tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA, es posible renunciar a la exención de este impuesto. Con ello conseguirá que la compra tribute por IVA en lugar de TPO, y de esta forma podrá luego deducirse el impuesto pagado. En caso de que el comprador tenga que pagar el IVA, será él mismo el encargado de ingresarlo en Hacienda.

Si el comprador tuviese derecho a deducir el IVA, en la declaración que presente ingresará por un lado el IVA de la compra, y por otro lado se lo deducirá, obteniéndose así la neutralidad del impuesto.